‘토지임대-건물분양’ 방식과 ‘토지보유세 강화’가 고분양가문제의 대안이다

논평

 

■ ‘토지임대-건물분양’ 방식과 ‘토지보유세 강화’가 고분양가문제의 대안이다.(토지정의) ‘토지임대-건물분양’ 방식과 ‘토지보유세 강화’가 고분양가문제의 대안이다. - 후분양제와 분양원가공개에 대한 <토지정의> 논평 - 은평 뉴타운 지역의 고분양가 문제 등으로 인해 골머리를 앓고 있던 서울시가 마지못해 공공택지에 후분양제와 분양가 심의위원회 제도를 도입하겠다는 고육지책(苦肉之策)의 카드를 꺼냈다. 먼저, 우리 <토지정의>는 후분양제와 분양가 심의위원회 제도가 잘못된 건설 산업의 관행을 바로잡고 공급자중심에서 소비자중심으로 건설 시장의 무게중심을 한걸음 이동시켰다는 점에서는 바람직하다고 평가한다. 현재와 같은 분양가자율화 아래에서는 선분양제보다는 후분양제로의 전환이 더욱 바람직하고 소비자의 권익보호라는 측면에서도 긍정적으로 평가된다.  하지만 이러한 긍정적인 측면에도 불구하고 후분양제가 실시되어도 지나치게 높은 분양가와 기존 주택들의 가격을 하향안정화 시킬 수 있을지에 대해서는 회의적이다. 현재 우리나라 주택시장의 가장 큰 문제는 ‘신규로 분양되는 주택의 지나치게 높은 분양가와 기존 주택의 거품 집값’에 있다. 후분양제를 통해 신규로 분양되는 주택의 분양가가 낮아질 수 있을지, 설사 후분양제로 인해 신규 주택의 분양가가 낮아졌다하더라도 주변 지역의 높은 거품 집값을 끌어내릴 수 있을지는 회의적이다. 만일 전체 주택시장의 전반적인 집값 하향안정이 이루어지지 않은 상태에서, 낮은 분양가의 주택을 분양한다면 최초분양자에게 또 다시 ‘판교로또’와 같은 불로소득의 특혜를 안겨다 줄 수 있는 상황이 벌어지게 된다. 1. 후분양제와 분양원가공개는 집값을 하향안정화 시키기에는 부족하다. 분양원가공개도 마찬가지다. 분양원가를 공개하라 못한다, 분양원가가 맞느냐 안 맞느냐 하는 지루하고 소모적인 ‘진실게임’ 줄다리기보다는 오히려 집값의 하향안정화에 방점을 찍고 여기에 모든 역량을 집중해야 한다. 설령, 신뢰할 수 있는 진실한 분양원가를 공개한다 하더라도 이것이 반드시 분양가를 떨어뜨리고 기존 주택의 가격을 끌어내릴 수 있다고 보장하지는 못한다. 주택문제를 해결하려면 ‘집값안정’이라는 가장 최우선 순위의 목표에서 정책방향을 찾아야 하고, 목표를 달성하기 위해서는 그에 맞는 적절하고 유효한 정책수단을 쓰는 것도 중요하다. 하지만 후분양제와 분양원가공개는 ‘집값안정’을 통해 주택문제를 해결하는 근본적인 대안으로써는 부족하다.   따라서 집이 없는 국민에게 저렴하게 공공주택을 구입해 살 수 있게 만들고, 동시에 기존 주택의 거품가격을 낮추려면 주택공급방식을 획기적으로 바꾸는 패러다임의 전환이 반드시 필요하다. 민간의 토지를 한국토지공사가 (강제)수용하여 공공택지를 조성 및 공급하고, 대한주택공사가 공공주택을 건설 및 공급하는 이유는 국민이 저렴하게 살 수 있는 주택과 주거복지를 제공하기 위한 것이다. 그렇기 때문에 정부가 민간의 토지를 강제 수용하여도 국민이 동의하고 받아들이는 것이다. 하지만 국민이 저렴하게 살 수 있는 공공주택과 주거복지를 정부가 제공하지도 않으면서 계속 땅만 빼앗아간다면 한국토지공사와 대한주택공사는 존재의 이유를 상실하면서 스스로의 역할을 부정하는 꼴이 되고 만다. 이러한 이유 때문에 공공택지에서 지어지는 공공주택은 국민이 저렴하게 살 수 있는 환경과 주거복지를 동시에 제공하여야 한다. 이 두 가지 목적의 핵심은 ‘낮은 주택가격’과 ‘사람이 살 만한 주거 공간’이다. 국민이 인간다운 주거생활을 누리면서도 낮은 가격으로 주택을 구입할 수 있게 하려면 현재 시행되고 있는 주택공급방식으로는 불가능하다. 현재의 주택공급 구조는 집 없는 서민들에게 맞춰져 있지 않다. 짧게 요약하자면, 정부가 토지를 (강제)수용하여 분양주택을 살 수 없는 돈 없는 저소득층은 몰아내고, 그 대신 비싼 분양가를 감당할 수 있는 사람들에게 ‘분양로또’를 나누어 주는 식이다.  2. 분양주택가격을 절반 수준으로 낮추고 투기는 없애는 대안 지금까지 우리 <토지정의>가 거듭 주장해 온 것처럼, ‘토지임대-건물분양’ 방식의 주택공급방식을 도입한다면 현재 우리 국민의 절반에 가까운 무주택자들이 현재 분양가의 절반 수준 가격으로 내 집을 마련할 수 있을 것이다. ‘토지임대-건물분양’ 방식으로 주택을 공급하게 되면 토지는 계속 공공이 소유권을 가지게 되어 토지불로소득을 개인이 전유(專有)하는 부조리가 없어져 부동산투기가 발생하지 않게 된다. 또 토지는 공공이 소유한 것을 임대해서 쓰기 때문에 분양주택의 건물분에 대한 초기비용만 주택구입자가 부담하면 된다. 이렇게 되면 분양가격에서 토지비용이 획기적으로 절감되어 주택을 기존의 절반 수준 가격으로 공급할 수 있게 된다.   현재 시행하고 있는 공공임대주택의 확대는 공공재정의 과도한 부담과 함께 대한주택공사 등 관련 정부기관의 방만화(放漫化), 건물의 관리 소홀과 해당지역의 슬럼(slum)화, 서민들의 내 집 마련 욕구를 충족시키지 못하는 점에서 비효율적이고 바람직하지 못하다. 현재와 같은 공공주택 공급방식 아래에서는 분양가를 낮춰서 공급해도 최초분양자에게 로또당첨과도 같은 막대한 불로소득을 나눠주는 것이라는 특혜시비를 면할 수 없다. 최초분양자가 로또식 추첨을 통해 낮은 가격으로 분양받아 높은 주변 시세에 맞춰서 되팔아 불로소득을 챙기는 것은 결코 바람직하지 않다. 그렇다고 기존의 주변 주택의 거품가격에 맞춰 분양가를 높게 책정해 받아도 최근의 판교나 은평 뉴타운 사태처럼 고분양가라는 비난을 면하기 어렵게 된다.  3. 기존 주택가격을 하향 안정화시키려면 이러한 진퇴양난(進退兩難)의 상황을 타개하려면 ‘토지임대-건물분양’ 방식과 토지보유세의 강화를 동시에 실시하면 된다. 부동산 가격은 정상가격과 투기가격(거품가격)의 합인데, 투기가격을 제거하는 정공법은 바로 토지보유세의 강화이다. 정상가격 중에서 신규주택의 (초기)분양가를 낮출 수 있는 방법은 ‘토지임대-건물분양’ 방식을 적용하는 것이다. 따라서 ‘토지임대-건물분양’ 방식을 통해 기존 주택공급방식을 획기적으로 전환하면서, 동시에 토지보유세 강화 등을 통해 전체 부동산시장의 거품가격을 빼고 집값을 하향안정화 시켜야만 한다. 토지보유세를 강화하는 동시에 부동산 거래세는 인하하는 방향을 계속 유지․강화해야 할 필요도 있다. 그래야 투기목적의 유휴(遊休) 토지가 시장에 나오게 되고, 부동산 거래는 활발해져 사용목적의 실수요자가 부동산을 취득해 사용할 수 있게 된다. 아울러 토지보유세는 강화하는 동시에 건물에 대한 세금은 낮춰야 건물의 신축․증축․개조 등을 활발하게 만들어 부동산투기는 막으면서 자연스러운 공급확대 및 경기활성화 등의 효과를 볼 수 있다. 여기에서 더 나아가 생산적인 노력소득에 대한 세금을 동시에 깎아준다면 경기활성화와 소비증대, 이로 인한 일자리창출 및 실질소득의 증가 등으로 내 집 마련의 기회가 더욱 확대되는 긍정적인 효과를 볼 수 있을 것이다. 이러한 근본적이고 확실한 방법을 사용하지 않고 지금처럼 후분양제나 분양원가공개와 같은 미봉책에만 매달리고 급급해 한다면 부동산시장의 안정이라는 목표는 결코 달성할 수 없게 될 것이다. 우리 <토지정의>는 후분양제와 분양원가공개 논란을 넘어서 집 없는 사람들이 내 집을 마련해 인간다운 주거생활을 누릴 수 있도록 이러한 보다 근본적인 해결책이 도입되어 실행되기를 간절히 바란다.                                               토지정의시민연대 연대단체(18개): 균형사회를 여는 모임, 민들레공동체, 민주언론시민연합, 보은예수마을, 복음적 사회선교를 위한 새벽이슬, 생명평화연대, 성경적 토지정의를 위한 모임, 수수팥떡ASAMO(아이들을 사랑하는 어머니들의 모임), 예수원, 작은손길, 전국철거민협의회, 주거권 자유를 위한 시민연대회의, 코람데오선교회, 하남YMCA, 한국YMCA전국연맹, 한국빈곤문제연구소, 헨리조지 연구회, 희망사랑방