불로소득 잡아야 집값 잡힌다

■ 불로소득 잡아야 집값 잡힌다(김윤상, 경향신문)

불로소득 잡아야 집값 잡힌다

김윤상(토지정의시민연대 공동대표)

8·31 부동산 대책에 이어 정부에서는 제2단계 조치를 구상 중이라고 한다. 정문수 경제보좌관도 지난 2일 청와대 브리핑에서 이런 언급을 했고 김수현 국민경제비서관도 이런 구상을 확인한 것으로 알려졌다. 8·31 대책 이후에도 집값 하향세가 기대에 못미치자 집값을 내리기 위한 적극적인 방안을 마련하려는 것으로 보인다.

-국토보유세 도입 투기 봉쇄－

집값을 잡는다고 하면 흔히 분양가를 제한하는 방식을 떠올린다. 8·31 대책에도 원가연동제 확대 방침이 들어 있다. 그러나 분양가를 제한한다고 해서 일반적인 주택 가격까지 낮출 수는 없다. (최근 동탄 신도시의 경우에는 분양가조차도 낮아지지 않았다) 주택의 신규 공급 물량은 전체 주택 재고의 일부에 불과하기 때문에 큰 효과를 기대하기는 어렵다.

더구나 분양가를 시세보다 낮추면 분양가와 시세의 차액이 최초로 분양 받은 사람의 불로소득으로 대부분 돌아간다. 그러면 아파트 청약률이 치솟고 떴다방이 설치는 등 투기가 재연되어 서민의 형편은 더 어려워진다. 게다가 기존 주택의 매매가 어려워지는 부작용도 생긴다. 그러므로 분양가는 시세대로 하면서 원가와 시세의 차이를 환수하여 서민주택을 많이 공급하거나, 양극화 해소를 위한 재원으로 활용하거나, 경제에 짐이 되는 다른 세금을 감면하는 것이 더 낫다.

집값을 낮추는 정공법은 분양가 제한이 아니라 불로소득의 근절이다. 부동산 불로소득은 주로 토지에서 생기므로 토지불로소득의 완전 환수가 꼭 필요하다. 토지불로소득을 척결하면 투기적 가수요가 사라지므로 부동산 시장이 정상화되면서 가격도 저절로 내려간다. 투기가 없으면 집값이 갑자기 폭등하는 일도 없고 부동산 부문에 정부가 간섭할 일도 대폭 줄어든다.

토지불로소득을 척결하려면 매입지가의 원리금만 보장하고 그 초과이익을 환수하면 된다. 구체적으로는 매년 토지임대가치에서 매입지가의 이자를 공제한 나머지를 환수하는 ‘국토보유세’를 도입하면 된다. 국토보유세는 매입지가의 원금만이 아니라 이자까지도 보장하므로 재산권을 침해하지 않는다. 또 징수액이 갑자기 늘어나거나 지가가 폭락하는 일도 없기 때문에 당장 전면적으로 실시해도 사회에 충격을 주지 않는다. 그야말로 시장친화적 토지공개념의 정수이다.

-‘토지임대―건물분양’ 바람직－

정부는 8·31 대책에서도 막연한 ‘보유세 강화’가 아니라 정조준을 했어야 했다. 8·31 대책에서는 지가 대비 보유세 부담률의 목표치를 0.65%로 제시했고, 한나라당도 투기를 막아야 한다는 원론에는 동의하면서도 목표치를 0.5%로 내려야 한다고 주장하고 있다. 그런데 누구도 자신이 내세운 목표치에 대해 왜 그 숫자여야 하는지 근거를 제시하지 못하고 있다. 반면에 국토보유세는 확실한 근거를 가지고 있을 뿐 아니라 숫자에 관계없이 토지투기를 완벽하고 안전하게 근절시킨다.

신규 주택 공급의 경우로 범위를 좁혀 생각하자면, 대규모 택지를 공영개발한 다음 ‘토지임대－건물분양’ 방식을 쓰면 된다. 토지를 임대하면 불로소득이 방지되므로 투기적 가수요가 사라진다. 뿐만 아니라 분양가 중 토지가격이 임대료로 전환됨에 따라 분양 시점에 입주자가 부담하는 목돈이 대폭 줄어든다. 토지임대 방식이 완전 월세가 아닌 상당액의 보증금을 받는 방식이 되더라도 목돈은 훨씬 줄어든다.

건설회사 대표 출신인 김양수 의원(한나라당)도 밝힌 바 있지만, 일반 아파트의 건축비는 평당 3백만원 미만이며, 호텔급 건물이라고 해도 평당 5백만원 정도이다. 30평 아파트라면 건축비와 부대비용 등을 합해도 건물 분양가는 1억원가량이다. 건축비는 전국적으로 비슷하므로 서울에서건 대구나 광주에서건 새 아파트 분양가는 1억원 정도가 된다. 대지에 대해서는 별도의 임대계약을 하면 된다. 그야말로 누이 좋고 매부 좋은 일이 아닌가?