[스크랩] 임대차 안전장치

임대차 안전장치

임차보증금을 안전하게 지켜주는 장치로는 가장 기본적인 것으로 확정일자가 있으며 전세권 설정과 임차권등기명령 등을 통해서도 임차인의 권리를 안전하게 보호할 수 있다. 그리고 임차보증금과 관련해 임대인과 임차인의 문제가 발생했을 경우에는 소액심판과 민사조정 등을 통해서 이를 해결할 수 있다.

확정일자

개요 주택임대차보호법 제3조 2항에서 말하는 확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 계약서에 공신력 있는 기관(법원·공증인·동사무소 등)에서 확인인을 찍어주는 것을 의미한다. 확정일자 받는 방법 확정일자를 받는 방법은 크게 세가지로 나누어지는데 임대차계약서를 지참하고 가까운 법원·등기소에 가는 방법과 공증인사무소·법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등의 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로서 작성하는 방법 그리고, 가장 손쉬운 방법으로 널리 사용되고 있는 동사무소에 주민등록 전입신고를 할 때 계약서를 지참하는 방법이 있다. 이 때 주의할 점은 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고, 계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로 계약서를 잘 보관하여야 한다는 것이다. 확정일자 받는 절차 임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있으며 수수료는 1건당 600원(공증기관은 1,000원)이다. 확정일자의 효력 확정일자와 입주, 전입신고를 마친 임차인은 해당 주택에 관한 경매절차의 환가 대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있게 된다. 이 때 발생하는 우선변제권은 주택의 입주, 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해지게 된다. 확정일자와 전세권 설정 비교 구분 확정일자 날인 전세권 설정 절차 세입자 단독으로 동사무소나 등기소에서 임대계약서에 날인 집주인의 동의 및 인감증명서 첨부해 관할 등기소에서 설정등기 비용 전세금에 관계없이 600원 전세금에 비례한 등록세, 교육세 납부(등록세:전세금의 0.2%, 교육세:등록세의 20%) 대항요건 - 입주와 전입신고 필요 - 주거용 용도에만 적용 - 입주와 전입신고 불필요 - 주거용 외 상가 등 기타 건물도 가능 배당요구 별도의 배당 요구 필요 배당 요구 필요없이 순위에 의해 배당 기타효력 제3자에 효력 승계 불가 제3자에 효력승계 가능(전대가능) ▲TOP

임대차 안전장치

임차보증금을 안전하게 지켜주는 장치로는 가장 기본적인 것으로 확정일자가 있으며 전세권 설정과 임차권등기명령 등을 통해서도 임차인의 권리를 안전하게 보호할 수 있다. 그리고 임차보증금과 관련해 임대인과 임차인의 문제가 발생했을 경우에는 소액심판과 민사조정 등을 통해서 이를 해결할 수 있다.

확정일자

개요 주택임대차보호법 제3조 2항에서 말하는 확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 계약서에 공신력 있는 기관(법원·공증인·동사무소 등)에서 확인인을 찍어주는 것을 의미한다. 확정일자 받는 방법 확정일자를 받는 방법은 크게 세가지로 나누어지는데 임대차계약서를 지참하고 가까운 법원·등기소에 가는 방법과 공증인사무소·법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등의 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로서 작성하는 방법 그리고, 가장 손쉬운 방법으로 널리 사용되고 있는 동사무소에 주민등록 전입신고를 할 때 계약서를 지참하는 방법이 있다. 이 때 주의할 점은 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고, 계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로 계약서를 잘 보관하여야 한다는 것이다. 확정일자 받는 절차 임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있으며 수수료는 1건당 600원(공증기관은 1,000원)이다. 확정일자의 효력 확정일자와 입주, 전입신고를 마친 임차인은 해당 주택에 관한 경매절차의 환가 대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있게 된다. 이 때 발생하는 우선변제권은 주택의 입주, 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해지게 된다. 확정일자와 전세권 설정 비교 구분 확정일자 날인 전세권 설정 절차 세입자 단독으로 동사무소나 등기소에서 임대계약서에 날인 집주인의 동의 및 인감증명서 첨부해 관할 등기소에서 설정등기 비용 전세금에 관계없이 600원 전세금에 비례한 등록세, 교육세 납부(등록세:전세금의 0.2%, 교육세:등록세의 20%) 대항요건 - 입주와 전입신고 필요 - 주거용 용도에만 적용 - 입주와 전입신고 불필요 - 주거용 외 상가 등 기타 건물도 가능 배당요구 별도의 배당 요구 필요 배당 요구 필요없이 순위에 의해 배당 기타효력 제3자에 효력 승계 불가 제3자에 효력승계 가능(전대가능) ▲TOP

전세권 설정

개요 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익하기 위하여 하는 등기로, 이 신청에서는 전세권자를 등기권리자, 전세권설정자인 소유자를 등기의무자라고 한다. 그리고 부동산의 특정된 일부에는 전세권을 설정할 수 있으나 공유지분에는 전세권을 설정할 수 없다. 등기신청방법 - 공동 신청 : 전세권설정계약에 의한 등기신청인 경우에는 전세권자와 소유권자가 본인임을 확인할 수 있는 주민등록증 등을 가지고 직접 등기소에 출석하여 공동으로 신청하는 것이 원칙이다. - 단독 신청 : 판결에 의한 등기신청인 경우에는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다. - 대리인에 의한 신청 : 등기신청은 반드시 신청인 본인이 하여야 하는 것은 아니고 대리인이 해도 된다. 등기권리자 또는 등기의무자 일방이 상대방의 대리인이 되거나 쌍방이 제3자에게 위임하여 등기신청을 할 수 있으나, 변호사 또는 법무사가 아닌 자는 신청서의 작성이나 그 서류의 제출 대행을 업(業)으로 할 수 없다. 등기신청서 기재요령 ① 부동산의 표시 : 전세권의 목적 부동산을 기재하되, 등기부상 부동산 표시와 일치하여야 한다. 부동산이 토지인 경우에는 토지의 소재 및 지번, 지목, 면적을 기재하고, 건물인 경우에는 건물의 소재, 지번, 종류, 구조, 면적을 기재한다. ② 등기원인과 그 연월일 : 등기원인은 "전세권설정계약"으로, 연월일은 전세권설정계약의 체결일을 기재한다. ③ 등기의 목적 : "전세권 설정"이라고 기재한다. ④ 전세금 : 아라비아 숫자로 "금 OOO원"이라고 기재한다. ⑤ 전세권의 목적과 범위 : 전세권의 목적이 부동산의 전부인 때에는 "토지 전부", "주택 전부" 등으로, 부동산의 일부인 때에는 "2층 중 동측 50㎡"로 특정하여 그 위치와 면적을 기재한다. ⑥ 존속기간 : 전세권설정계약에서 정한 전세기간을 기재한다. ⑦ 등기의무자 : 전세권 설정자의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하되, 등기부상 소유자 표시와 일치하여야 한다. 그러나 소유자가 법인인 경우에는 상호(명칭), 본점(주사무소 소재지), 등기용 등록번호를 기재하고, 비법인 사단이나 재단인 경우에는 상호(명칭), 본점(주사무소 소재지), 등기용 등록번호 및 대표자(관리인)의 성명, 주민등록번호, 주소를 각각 기재한다. ⑧ 등기권리자 : 전세권자를 기재하는 란으로, 그 기재방법은 등기의무자란과 같다. ⑨ 등록세/교육세 : 등록세영수필확인서 및 통지서에 의하여 기재한다. ⑩ 세액합계 : 등록세액과 교육세액의 합계를 기재한다. ⑪ 등기신청수수료 : 부동산 1개당 5,000원의 등기수입증지 금액을 기재한다.(등기수입증지는 등기과/소 및 지정 금융기관에서 판매)

⑫ 첨부서면 : 등기신청서에 첨부한 서면을 각 기재한다. ⑬ 신청인등 : 등기의무자와 등기권리자의 성명 및 전화번호를 기재하고, 각자의 인장을 날인하되 등기의무자는 그의 인감을 날인한다. 그러나 신청인이 법인 또는 비법인 사단이나 재단인 경우에는 상호(명칭)와 대표자(관리인)의 자격 및 성명을 기재하고, 법인이 등기의무자인 때에는 등기소의 증명을 얻은 그 대표자의 인감, 비법인 사단이나 재단인 경우에는 대표자(관리인)의 개인인감을 날인한다. 대리인이 등기신청을 하는 경우에는 그 대리인의 성명 및 전화번호만을 기재하고 그의 인장을 날인한다. ▲TOP

임차권 등기명령

개요 임차권 등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 한 제도로 임차인이 개인 사정으로 먼저 이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않도록 하기 위해 1999년 1월 주택임대차보호법이 개정되면서 새롭게 도입되었다. 효력 임차권 등기명령의 효력은 임차권 등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 전출해서는 안되고 그 이전에 반드시 등기가 완료된 사실을 확인하여야 한다. 그리고 임차인이 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택임대차보호법 규정에 의한 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권등기가 마쳐진 이후 주택의 점유와 주민등록 요건이 상실되더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인은 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출할 수 있다. 한편 임차권등기를 이용하는 것은 몇가지 문제점이 따른다는 것도 고려해야 한다. 우선은 보증금을 돌려받지 않고도 이사갈 주택을 마련할 수 있을 만큼 경제적 여유가 있을 때에만 임차권등기를 이용할 수 있을 것이라는 점이다. 또 무엇보다도 임차권 등기를 해두면 새 임차인을 구하기가 어려워져 그만큼 보증금을 돌려받기가 어려워진다. 임차권등기가 된 주택을 임차한 임차인은 소액보증금 중 일정액 최우선 변제권을 인정받을 수 없고, 또 소액임차인이 아니더라도 임차권등기가 된 주택을 임차할 사람을 구하기는 쉽지 않을 것이기 때문이다.

절차 및 비용 임차인이 이사를 가야 하는 경우 임대인의 동의없이도 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권 등기를 신청하면 법원에서는 간단한 절차를 거쳐 등기촉탁을 통하여 임차권 등기명령의 효력을 발생시키게 된다. 임차권 등기명령의 신청 절차는 우선 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권 등기명령신청서를 제출한다. 이 임차권 등기명령신청서에는 당사자 및 법정대리인의 표시, 신청의 취지 및 이유, 임차권 등기의 원인이 된 사실 등을 기재하여야 한다. 첨부서류로는 임대차의 목적인 임차주택을 특정할 수 있는 자료를 포함해서 확정일자부 임대차계약서, 주민등록등본, 임차인의 거주 사실확인서 등이 있고 임대차의 목적이 주택의 일부인 경우에는 그 도면도 제출하여야 한다. ▲TOP

소액심판

소액심판 제도는 분쟁 금액이 소액일 경우 사건을 심리한 후 바로 판결을 내리는 제도로 보통 민사소송의 경우 첫 재판이 열리고 판결이 나기까지 약 1달 정도 소요되는 것이 비해 단 1회에 심리와 판결을 모두 끝내도록 정하고 있기 때문에 최소의 시간으로 재판을 끝낼 수 있다. 소액심판 제도는 그동안 소액의 금액 기준이 1,000만원 이하로 정해져 세입자들에게 있어 실제적으로 이용하는데에 어려움이 많았으나 지난 99년 3월부터 금액에 상관없이 전세분쟁은 소액 심판 제도로 준용돼 임대차 분쟁을 빠르게 해결할 수 있게 되었다. 특히 대학가 주변의 원룸, 다가구주택이나 월세 주택의 보증금을 반환 받기에 최상의 방법으로 활용될 수 있게 되었다. 소액심판의 신청방법은 임차물건 소재지 등의 해당법원 민사과에 비치되어 있는 소장을 작성하고 임대차계약서 사본을 첨부해 민사과에 접수하면 된다. ▲TOP

민사조정

민사조정이란 분쟁 당사자들의 입장을 충분히 고려해 합리적인 해결 방법을 찾아내는 화해 제도로 재판상 화해와 같은 효력이 있어 쌍방의 동의 하에 조정안이 성립된 후 어느 한쪽이 이행되지 않을 때는 강제 집행할 수 있다.

소송의 경우 소장에 명시한 청구원인과 증거자료를 토대로 승패를 가름할 뿐이지만 조정의 과정을 거치면 보다 실질적이고 다양한 해결책이 제출될 수 있어 이해 당사자들의 충분한 의사 소통이 가능하다는 것이 장점이다. 민사조정의 신청 절차는 먼저 임차주택 주소지의 관할 법원이나 지방법원 지원에 가서 민사조정 신청서를 작성하며 신청서에는 사건명, 신청인 주소, 피신청인 주소, 신청취지, 신청원인 등을 명시하면 된다. 접수는 법원 접수실에서 하면 되는데 신청서 양식이 간단하므로 즉석에서 작성하고, 바로 신청할 수 있다. ▲TOP

민사소송

민사소송은 이해당사자간에 이해가 충돌하여 당사자간 해결이 어려울 경우 법원이라는 국가기관이 개입하여 분쟁을 조정 및 해결하는 법률적 절차를 말하며 전세보증금청구방법에 있어 가장 마지막으로 선택되어야 하는 방법이라 할 수 있다. 민사소송을 제기하기 위해서는 우선 소장을 작성해야 하는데 소장은 법원에 비치되어 있어 소장에 들어가는 항목만 제대로 갖추면 본인이 직접 소장 양식을 만들어도 무방하다. 이 때소장을 구성하는 항목은 사건명, 원고와 피고의 주소, 청구취지, 청구 원인 등이 있다. 소장 접수시에는 청구 원인을 증명할 수 있는 증빙서류(임대차계약서, 영수증, 손해액 청구시 입증가능한 내용증명원 등)를 함께 제출해야 하며 각각 3부씩 필요하다. 민사소송은 원칙적으로 피고의 주소지를 관할하는 법원에 소송을 접수하는 것을 원칙으로 하고 있다.

 

출처 : 블로그 > 부동산 사랑 | 글쓴이 : 나누우리 [원문보기]